Die menschliche Seite des Risikos

Die menschliche Seite des Risikos 1024 576 Hamburg Team
Faktor Mensch - Vertrauen

Die menschliche Seite des Risikos

Wer jemandem einen Kredit gibt, der glaubt an ihn und seine Fähigkeit, das überlassene Geld gewinnbringend einzusetzen und es mit entsprechendem Zins zurückzuzahlen. Das steckt schon in der Bedeutung des Wortes. Doch der Mensch ist nicht unfehlbar. Welche Rolle spielt er heute bei der Finanzierung von Projektentwicklungen? Inwieweit finden seine Fähigkeiten Berücksichtigung bei der Einschätzung des Risikos? Die Finanzkrise hat die Vergabepraxis im Kreditwesen tiefgreifend verändert. Erhöhte Eigenkapitalanforderungen und höhere Auflagen der Banken lassen Projektentwickler nach Quellen für eine Eigenkapitalaufstockung suchen. Mezzanine- und Private-Equitiy-Kapitalgeber sind aufgrund der veränderten Bedingungen wichtige

Finanzierungspartner geworden. Für alle Kapitalgeber gleichermaßen wichtig ist die Beurteilung und Begrenzung des Risikos. Während die Banken durch die immer strikteren Regularien der Aufsichtsbehörden scheinbar dazu verpflichtet werden, den menschlichen Faktor als eine Art zusätzliches Risiko einzugrenzen, spielt das menschliche Gegenüber für Eigenkapitalgeber offensichtlich eine deutlich größere Rolle.
Wir haben drei unterschiedliche Kapitalgeber dazu befragt, wie es bei ihnen in Sachen Immobilienfinanzierung mit der menschlichen Komponente bestellt ist, was die Unternehmerpersönlichkeit bei der Einschätzung des Risikos zählt, welchen Stellenwert gute Geschäftsbeziehungen haben, und was bei der Kapitalvergabe Vertrauen schafft.

Statement

Einzelkunstwerk Kredit

Drei Fragen zur Vergabepraxis von Krediten bei Immobilienfinanzierungen an WILFRIED JASTREMBSKI, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburger Sparkasse.

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Herr Jastrembski, die HASPA gehört zu den größten Immobilienfinanzierern in der Metropolregion Hamburg. Was hat sich für Sie seit der Finanzkrise in 2007 bei der Kreditvergabe verändert?

Die Finanzkrise hat für uns sehr viel mehr Auflagen und Regulatorik mit sich gebracht. Basel III zog eine Erhöhung des von uns für das Kreditgeschäft zu hinterlegenden Eigenkapitals nach sich, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) bestand auf eine stärkere organisatorische Trennung in Markt und Marktfolge. Weitere Auflagen können durch die neue EZB  Aufsicht hinsichtlich eines zusätzlichen finanziellen Puffers auf uns zukommen. Bei der Regulierung im Kreditwesen wird heute mit der Schrotflinte auf alles und jedes geschossen und trifft nicht immer sinnvoll dann auch regionale Institute, wie wir es sind. Banken agieren daher heute sehr viel vorsichtiger als früher. Auch der zeitliche Rahmen für eine Kreditvergabe hat sich verändert. Heute dauert der Prozess in der Spitze manchmal doppelt so lange wie früher.

Das könnte man so sehen. Früher war es in jedem Fall einfacher, Kredite auf der Basis eingespielter, bewährter Geschäftsbeziehungen zu befördern. Das geht heute nicht mehr. Auch früher schon musste bei der Vergabe eine weitere Kompetenzstelle neben dem Vertrieb mitwirken. Dann kam noch eine Bilanzanalyse dazu, der Gutachter schaute drauf, und all das wurde schließlich zu einem Votum verdichtet. Früher war es aber so organisiert, dass die Marktfolge nicht noch einmal die Welt neu erfinden musste, sondern im hohen Maße auf das, was vorbereitet worden war, aufsetzte. Heute, und das ist die Änderung zu vorher, ist die Marktfolgestelle organisatorisch in einer anderen sogenannten Säule, unter einem anderen Vorstand angesiedelt, der für die Kreditentscheidung das entscheidende letzte Wort hat. Früher verantwortete derselbe Vorstand beide Stellen. Dadurch entstanden komplett getrennte Bereiche. Geht es nach der BaFin, dann hat die Marktfolge möglichst wenig Kontakt zum Kunden. Neutralität ist natürlich gut, problematisch ist es aber wenn dadurch das Verständnis für den Kreditfall geringer ausfällt.

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Man könnte meinen, dass man im Bankwesen mit der verordneten Trennung in Markt und in Marktfolge versucht, das Risiko menschlicher Fehlentscheidungen einzuschränken.

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Zählt bei so viel Dokumentation und Regularien der Faktor Mensch überhaupt noch, was gelten eingespielte Geschäftsbeziehungen und Unternehmerpersönlichkeit?

Ein Kreditvorgang ist, besonders bei modernen Bauträgerprojekten  – provokant ausgedrückt – so etwas wie ein Einzelkunstwerk. Er ist individuell in Bezug auf die Lage und die Ausgestaltung. Das lässt sich in Gänze nicht auf der reinen Dokumentationsebene begreifen. Da braucht man Zusatzinformationen. Das fängt damit an, dass man sich mit dem Kreditnehmer vor Ort etwas anschaut und dann spürt, mit welcher Motivation, mit welchen Ideen er an das Projekt herangeht. Man muss den handelnden Unternehmer in seiner Art – wo kommt er her, was hat er vorher gemacht, was hat er schon an Krediten dieser Art genommen, wie ist sein Track Record – kennen. Zugespitzt formuliert kann ein guter Firmenapparat auch wie ein Stück Eigenkapital gesehen werden. Die Kunst ist es, in einer Bank die Prozesse so zu befruchten, das alle, auch die Marktfolge, diesen menschlichen Faktor mit einbeziehen. Wir in der Haspa versuchen, das auch in der neuen reglementierten Welt hinzubekommen.

Statement

Wir investieren in Köpfe

MAIK RISSEL vom Family Office Marcard, Stein & Co über die Bedeutung von Unternehmerpersönlichkeit, Sympathiefaktor und Vertrauen bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften im Auftrag seiner Mandanten.

Unsere Engagements im Immobilienbereich sind sehr weit gespannt. Wir investieren in Baulandentwicklung, in Projektentwicklung, in fertige Immobilien, Bestandsentwicklungen, in Fonds, in Immobilienfinanzierungen, und wir haben eine Immobilienaktiengesellschaft gegründet, die wächst und gedeiht. Über die Vergabe von Risikokapital für Projektentwicklungen, wir nennen es Real Estate Private Equity, machen wir Investitionen möglich. Wir wollen früher in die „Nahrungskette“ eintreten, damit wir höhere, für uns noch akzeptable Renditen erwirtschaften können. Das funktioniert ziemlich gut und zwar deshalb, weil wir vor allem in Köpfe investieren, und zwar in Local Sharp Shooter. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie sich in einem begrenzten Teilmarkt bewegen, diesen sehr gut in allen Facetten kennen und aufgrund dieser Kenntnis dort kaum Fehler machen.
Unsere Familien, deren Vermögen wir verwalten, fragen uns bei Investitionsentscheidungen immer: Wer ist das? Hat der schon einmal etwas geschafft, ist der entsprechend ausgebildet, ist der entsprechend organisiert? Denn sie sind selbst Unternehmer. Unternehmer wollen mit anderen Unternehmern zu tun haben. Die Bewertung des Risikos liegt dann bei uns. Und je höher das Risiko ist, desto genauer schauen wir auf Unternehmensstruktur und Unternehmenspersönlichkeit. Wir achten bei unseren Geschäftsbeziehungen sehr darauf, dass neben dem Visionär, dem legendären „Trüffelschwein“, das sich auch durch ein Nein nicht von der Strecke bringen lässt, auch die anderen wichtigen Bereiche wie Vertrieb, der kaufmännische und der technische Bereich mit kompetenten Köpfen besetzt sind. Das ist für uns eine wichtige Grundlage für alle geschäftlichen Entscheidungen. Für uns ist Vertrauen sehr

wichtig. Denn letztlich vertrauen wir bei unseren Entscheidungen in die Wertschöpfungskraft des Local sharp shooters. Ebenfalls wichtig für uns ist, dass die Freude am Geschäft nicht zu kurz kommt. Gerade bei Immobilienprojektentwicklungen ist das wichtig. Da existierte vorher nichts, und später ist da etwas Schönes entstanden. Man prägt das Stadtbild mit, und das ist etwas, das einem Unternehmer gefällt, der möchte etwas Nachhaltiges, etwas Bleibendes. Und darin steckt Freude.
Wenn wir ein Investment in die nähere Wahl ziehen, prüfen wir also zunächst Personen und Unternehmen, dann erst schauen wir auf das Projekt und die Kalkulation, und im dritten Schritt leiten wir dann den Zins ab, weil die Höhe des Zinses damit zu tun hat, wie hoch wir das Risiko einschätzen.
Echtes Interesse am anderen ist wichtig für uns, und selbstverständlich zählt der Nasenfaktor. Da kann das Projekt noch so gut aussehen, wenn man sich prinzipiell nicht gut versteht, dann funktioniert das nicht. Denn unsere Mandanten als auch wir leben davon, dass wir langfristige Geschäftsbeziehungen eingehen. Wir sind ganz klar Wiederholungstäter.
Unsere eingespielten persönlichen Kontakte sind uns so wichtig, dass wir in Verträgen manchmal sogar eine Klausel einbauen, die es uns ermöglicht, das Vertragsverhältnis zu beenden, wenn ein bestimmter Mensch, der für uns das Gesicht des Unternehmens ist, geht. Wenn wir so einen hidden Champion gefunden haben, einen, der sein Handwerk versteht und der keine Reklame braucht, dann pflegen wir diese Beziehung, denn sie ist wirklich wertvoll für uns. Alphatäuscher, die ihr Handwerk nicht verstehen, die gibt es wirklich schon genug.

Statement

Neue Assetklasse für Kleinanleger

Das aus der Startup-Szene bekannte Crowdinvesting meldet sich jetzt auch in der Immobilienfinanzierung zu Wort. DR. STEFAN WISKEMANN, Mitbegründer verschiedener Internetunternehmen, erklärt das Geschäftsmodell.

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Hr. Wiskemann, in Kürze wollen Sie ein Internet-Unternehmen gründen, das es auch Kleinanlegern ermöglichen soll, direkt in Immobilien zu investieren. Wie wird das funktionieren?

Die Grundidee ist, dass eine Vielzahl von Anlegern mit kleinem Geld investieren und sich dann eine größere Summe ergibt, die Projektentwicklern als Eigenkapitalaufstockung zur Verfügung gestellt wird. Das Ganze läuft über eine Internetplattform, über die auch der gesamte Geschäftsvorgang sozusagen virtuell abgewickelt wird. Ich plane dies zusammen mit einem Partner, der bereits langjährig am Immobilienmarkt Mezzanine-Kapital zur Verfügung stellt. Im Grunde genommen wird hier also ein klassisches Geschäftsmodell der Old Economy auf die Prozesse und Besonderheiten des Internets angepasst. Unser Vorbild sind einige Plattformen in den USA, die sehr gut funktionieren. Wir denken an Projekte, die zwischen 0,5 bis 2 Mio. € Mezzanine-Kapital benötigen. Anfangs wollen wir in kleinere Projekte investieren und in Projektentwicklungen mit höherer Reife, bei denen möglichst schon die Baugenehmigung vorliegt.

Wir eröffnen hier eine Asset-Klasse, die für Menschen, die über kein großes Privatvermögen verfügen, sonst gar nicht erreichbar ist. Ab 1000 € kann man hier mit kleineren Beträgen und überschaubaren Verlustrisiken dabei sein und in sehr spannende Projekte investieren. Immobilien sind ausgesprochen erlebbar. Ich kann mir hinterher anschauen, was aus meinem Geld geworden ist und mich als Teil dieser Wertschöpfung begreifen. Vom Menschlichen her betrachtet spielt hier Emotionalität durchaus eine Rolle. Und selbstverständlich ist durch das niedrige Zinsniveau eine gute Rendite, die bei uns mit einer Mindestverzinsung von 5% losgeht, ein wichtiger Motivator. Diese Rendite kann sich durch eine positive Entwicklung des Projekts erhöhen.

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Ihre Zielgruppe sind Kleinanleger. Warum sollten die ihr Erspartes virtuell im Internet anlegen?

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Wie wollen Sie potenziellen Anlegern das nötige Vertrauen vermitteln?

Zum einen soll die Plattform so positioniert werden, dass klar ist, dass dahinter ein Unternehmen mit 10jähriger Erfahrung in diesem Geschäftsfeld steht. Diese Reputation soll auf das Startup abfärben. Zum anderen muss der Entwickler sehr detailliert darlegen, was er plant. Außerdem wird es unabhängige Gutachter geben, die das Angebot des Projektentwicklers prüfen werden, so dass auch hier noch einmal ein Stück Vertrauen geschaffen werden kann. Wer früher über eine Bank einen Fonds kaufte, bekam einen Prospekt und hat meist in einen blind pool investiert. Er hatte aber keinen Einfluss auf das einzelne Investment oder die Möglichkeit seine einzelnen Tranchen zu variieren. Über das Internet haben wir viel mehr Möglichkeiten, vielfältige Informationen zu liefern und Nähe zum Objekt herzustellen. Der Projektentwickler könnte über einen kleinen Film vorgestellt werden, der Baufortschritt des Gebäudes über eine Webcam einsehbar sein. Auch wenn es über das Internet zunächst sehr anonym erscheint, gibt es hier zahlreiche Möglichkeiten Nähe, Transparenz und Vertrauen zu schaffen. Und letztlich muss man sagen, dass eine Investitionsentscheidung immer von der individuellen Risikobetrachtung des Einzelnen ab. Da man bei uns aber mit kleinen Beträgen starten kann, lässt sich hier mit der Zeit und erfolgreichen Projekten das entsprechende Vertrauen aufbauen.

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