Am Puls des Kunden

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Die Anforderungen an Wohn- und Arbeitsumfeld, die Bedürfnisse von Eigentümern und Mietern ändern sich in heutigen Zeiten, besonders in den wachsenden Metropolen, schnell. Umso wichtiger ist es für Projektentwickler und Bauträger die Ergebnisse ihrer Arbeit kontinuierlich zu überprüfen, um innovative und nachhaltig marktfähige Immobilienprodukte entwickeln zu können. Im Fall des Quartier 21 wurde eine Befragung der Bewohner und Bewohnerinnen zu allen wesentlichen Aspekten des Wohnens durchgeführt.

Ein Gastbeitrag von Dr. Bernd Leutner, F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH

Ein neues Quartier – ein Wagnis für die Entwickler
Die Verantwortlichen bei Hamburg Team hatten zusammen mit den Investoren hochgesteckte Ziele. Zwar war von vornherein klar, dass sich durch die Bebauung ein „Wohnen im Park“ mit großen Grünflächen und einem attraktiven Baumbestand würde realisieren lassen. Zudem war durch das Nebeneinander von Altbauten und neuen Gebäuden eine Mischung von Denkmalschutz und Neubau-Wohnqualität gewährleistet. Aber die Flächen befinden sich in
Barmbek-Nord, einer von den Nachfragern damals nicht gerade gesuchten Stadtteillage. Würden sich die Angebote, immerhin ein Fünftel der damals pro Jahr fertig gestellten Wohnungen, am Markt platzieren lassen? Und würden sich, wie erhofft, Hamburger Bürger und vor allem junge Familien für die Wohnungen im Quartier entscheiden? Und welche Akzeptanz würde der Standort Barmbek-Nord bei den Nachfragern erfahren?
Viele Qualitäten, aber was sagen die Nutzer?
Das Quartier 21 hat ja sehr viel anzubieten, das zur Zufriedenheit beiträgt. Die schöne parkartige Anlage mit ihrer hohen Aufenthaltsqualität, attraktive Bestandsbauten, ein zusammenhängendes Quartier mit Gastro- und Fitnessangeboten, mit Läden vor der Tür, mit einem Quartiersverein, der Identität schafft und sich für die Belange der Bewohner einsetzt. Eigentlich für ein neues Quartier eine ziemliche Alleinstellung am Hamburger Markt. Als Ende 2013 alle Wohnungen bezogen waren, wurde mit einer Wohnzufriedenheitsuntersuchung ein Feedback der Bewohner eingeholt. Im Auftrag von Hamburg Team hat das Hamburger Institut F+B Forschung und Beratung im Rahmen einer repräsentativen Haushaltsbefragung die Bewohnerstruktur analysiert und die Nachfrager nach ihrer Meinung zu dem neuen Quartier befragt. Die Projektentwickler wollten wissen, wer in die rd. 600 neuen Wohnungen eingezogen ist und vor allem, wie die Neubürger ihr Quartier, ihre Häuser und die bezogenen Wohnungen bewerten.
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neue Wohnungen
Wer hat sich für das Quartier 21 entschieden?

Das Quartier ist jung. Hier wohnen nach den Ergebnissen der Studie anteilig fast dreimal mehr Kinder als in Hamburg insgesamt. Der Anteil der 30- bis 40 jährigen Familiengründer ist weit überdurchschnittlich. Das Quartier 21 ist also tatsächlich ein „Familienquartier“, ganz wie die Planer es erhofft haben. Entsprechend leben im Gebiet nur 6 % Haushalte im Alter über 65 Jahre. Anders als in Vergleichsquartieren ist der Anteil von Älteren also weitaus geringer.
Und es sind die besser Gestellten, die hier leben. Wie im Neubau nicht anders zu erwarten, liegt das Einkommen der Bewohner um fast 40 % über dem Hamburger Durchschnitt. Drei Viertel der Befragten haben studiert und arbeiten als Angestellte, oftmals, wie das überdurchschnittliche Einkommen erwarten lässt, in leitender Funktion.
Das Quartier 21 ist ein Quartier für die Hamburger. Knapp zwei Drittel der Bewohner haben vorher bereits in Hamburg gelebt, 9 % im Umland. Nur bei einem Viertel der Neubürger handelt es sich um Zugezogene aus dem Rest der Republik oder aus dem Ausland. Der Anteil von Nachfragern aus Hamburg ist deutlich höher als bei anderen Neubauprojekten. Die neu geschaffenen Angebote entlasten somit direkt den angespannten Hamburger Wohnungsmarkt.
Das Quartier ist ein Nachbarschaftsquartier: Es ergänzt das Wohnungsangebot für die benachbarten Stadtteile. Die Hälfte der Nachfrager stammen aus den umliegenden Stadtteilen, davon viele aus den attraktiven Stadtteilen Eppendorf und Winterhude, wo ein Anbietermarkt mit hohen Preis- und Mietsteigerungen entstanden war. Die Neubauten im Quartier haben somit gerade dort zu einer Marktentlastung beigetragen.

Wie kommt das Quartier bei den Bewohnern an?

Die Bewohner im Quartier sind mit der Lagequalität hochzufrieden. 97% der Nutzer äußern sich zufrieden mit der Anbindung des Quartiers an den öffentlichen Nahverkehr, knapp 70% sogar sehr zufrieden. Das ist verständlich, denn die nahe S-Bahnstation Rübenkamp und die kurzen Taktfrequenzen der Buslinien auf der Fuhlsbüttler Straße sind ein wichtiger Standortvorteil. Auch die gute Straßenanbindung und die Nähe zu Flughafen und City Nord sind ein Plus.
Noch positiver werden mittlerweile Erreichbarkeit und Angebote an Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf in der Umgebung eingeschätzt. 77% sind damit sehr zufrieden, immerhin weitere 21 % zufrieden. Auch die Spielmöglichkeiten für Kinder sind offenbar gut geplant: 92 % der Bewohner sind damit mindestens zufrieden, 62 % sogar sehr zufrieden. Wenige Wohngebiete können eine so gute Bewohnereinschätzung vorweisen.
Im Vergleich mit anderen Neubauvorhaben sticht bei der Studie vor allem die hohe Zufriedenheit mit so vielen einzelnen Quartiersmerkmalen hervor. Hier macht sich vor allem bemerkbar, dass das neue Quartier in einen funktionierenden, zentral gelegenen Stadtteil eingebettet wurde und nicht in einer Randlage entstanden ist, wo die Lagequalität noch zu entwickeln ist.
Aber es gibt auch Kritik. So kommen die öffentlich nutzbaren Parkmöglichkeiten im Gebiet weniger gut weg: Mehr als ein Drittel der Bewohner zeigen sich damit sehr unzufrieden, weitere 26 % sind unzufrieden. Dies ist allerdings kein Alleinstellungsmerkmal des Quartier 21: Verallgemeinernd kann aus unseren aktuellen Untersuchungen in Neubauvorhaben festgestellt werden, dass sich dort häufig kaufkraftstarke jüngere Familienhaushalte mit Wohnraum versorgen, die oftmals recht große familiengerechte Fahrzeuge nutzen und so häufig auch mehr als nur einen PKW im Haushalt nutzen. Entsprechend hoch ist der Parkraumbedarf dieser Haushalte.

Auch die Nutzbarkeit und der Zustand der Müllplätze sind häufiger als in anderen Neubauvorhaben kritisch bewertet. Weniger als 30 % der Bewohner sind – trotz des innovativen Unterflursystems bei der Müllentsorgung im Quartier 21 – damit zufrieden. Hier bestehen also noch ganz konkrete Möglichkeiten die Wohnzufriedenheit durch nutzergerechte Anpassung der Einrichtungen zu entwickeln.

97 %
sind mit der ÖPNV-Anbindung zufrieden
Wie zufrieden sind die Bewohner mit ihren Wohnungen?

Die Bewohner sind ausgesprochen zufrieden mit ihrer Wohnung. Drei von vier der neuen Haushalte sind mit ihrer neuen Wohnung insgesamt zufrieden oder sogar sehr zufrieden, eine ähnliche Größenordnung wie in anderen Neubauvorhaben. Mehr als 90 % schätzen die Wohnungsgröße und sind angetan von der Belichtung, mehr als 80 % loben die Ausstattung von Bad/WC und die Wärmedämmung. Dagegen sind nur 60 % mit der Küchenausstattung zufrieden. Hier könnten die Planer bei künftigen Bauvorhaben noch besser werden. Kritisiert wird von einigen Befragten die eher „schlechte Qualität“ der Küchen und eine nicht optimale Geräteausstattung. Für verbesserungsfähig halten die neuen Bewohner auch die Zugangssicherung zu den Gebäuden (insbesondere bei den Tiefgaragen) und die Bereitstellung von Abstellmöglichkeiten. Dies ist ein häufiger Kritikpunkt auch in anderen Neubauvorhaben, gerade wenn junge Familien mit Kindern in die neuen Häuser einziehen.

Zufrieden mit Wohnungsgröße
Zufrieden mit Ausstattung von Bad/WC
Zufrieden mit Küchenausstattung
40 %
haben zuvor in Barmbek oder Winterhude gewohnt
Welche Folgen hat das Bauvorhaben für den Wohnungsmarkt?

Wichtig sind auch die Entlastungswirkungen der Q21-Bebauung für den Hamburger Wohnungsmarkt – direkt und indirekt. Geschaffen wurden knapp 600 neue Wohnungen, welche das Qualitätsspektrum des Angebotes erweitert haben. Aber auch die indirekten Wirkungen sind beachtlich: Für jede im Quartier 21 bezogene Wohnung wurden im Mittel 1,2 andere Wohnungen meist aus dem Normalwohnungssegment freigezogen, die anderen Wohnungssuchenden eine Verbesserung der Wohnversorgung ermöglichen. Mehr als zwei Drittel der Haushalte haben im Rahmen des Umzugs eine Wohnung anderswo freigemacht, jeder fünfte Haushalt sogar zwei Wohnungen. Da zwei von drei Haushalten bereits zuvor in Hamburg gelebt haben, spielen die Freizugseffekte durch den Wohnungsneubau auch für den Hamburger Wohnungsmarkt eine wichtige Rolle.
Wie auch bei anderen aktuellen Neubauvorhaben kommen viele Bewohner des neuen Quartiers direkt aus dem Stadtteil oder aus einem der umliegenden Stadtteile. So wohnten von den Haushalten, die innerhalb Hamburgs ins Quartier 21 gezogen sind, rund 40 % zuvor in Barmbek oder Winterhude. Das neue Quartier hat damit einen wichtigen Entlastungseffekt auf den bestehenden Bestandswohnungsmarkt in stark nachgefragten Stadtteilen und etabliert eine attraktive Quartiersmarke. Anlass zu einer stolzen Rückschau auf eine erfolgreiche Quartiersentwicklung aus Nachfragersicht. Vielleicht macht das erfolgreiche Projekt anderen Investoren Mut in ähnliche Projekte zu investieren und damit das Wohnungsangebot in Hamburg auch künftig nachfragegerecht zu entwickeln.

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